2019/01/17

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浅析:房地产市场现状及发展趋势研究
日期:15/10/30   来源:网络信息部


    房地产市场的运行情况,对改善人民生活和经济社会和谐稳定发展具有重要意义。早年为应对亚洲金融危机影响,国家做出扩大内需的战略部署,启动居民住房消费。后来国务院颁布文件,推进住房制度改革,停止实物住房分配。从1997年到2004年,房地产开发投资增长3.2倍;从1999年到2004年,全国商品房销售面积从1.45亿平方米增加到3.82亿平方米;从1998年到2014年,城镇居民人均住房建筑面积由近19平方米提高到约48平方米。同时,发展房地产业,对于培育新的区域经济增长点具有积极意义,在越来越多的地方,房地产业已成为当地财政收入的重要支柱。

 

1 当前我国房地产开发现状

 

1.1 房产开发规模放缓

 

虽然全国各地的房产商还在进行新的楼盘开发,但是相比于前几年的开发状况,在规模上已经开始放缓。出现这样的状况,一是银行对房产企业贷款控制,使房产企业没有更多的资金投入房产建设,只能量力而行;二是人们对房地产市场处于观望状态,尤其是有关房产降价的传闻,使更多想买房的人群处于观望等待中;三是用于商业楼盘开发地块减少,目前在很多城市中心都已经没有可供开发的地块,只能向郊区发展。

 

1.2 商品房空置率较高

 

住房消费上也存在一些问题,消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机,而不是为了居住,这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下,已大大高于15%的警戒线。截至2015年6月,我国空置一年以上的住房超过50%就不良资产而言,居我国各行业之首。

 

1.3 价格收入比较高

 

房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例,房价收入比就世界各国来说,是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5:1,联合国确定的标准一般是3:1,日本则是4:1,美国所占比例是3:1,而在中国,据初步测算,这一比例严重失去平衡,大约在10-15:1一般说来,住房消费超过收入30%的家庭,我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示,目前,32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上,这些已大大超过国际上公认的住房警戒线。

 

2 针对中国房地产面临问题的调控措施

 

2.1 中国房地产市场供给和需求结构性严重失衡

 

从需求方面来看,我国拥有13亿人口的虚假外在需求面,其中90%以上人口的需求为普通商品房和经济适用房。从供给方面来看,房地产商为追逐更高利益而大量开发高档住房。国家应加大宏观调控力度,严厉打击房地产商为追求利益而产生的房地产开发畸形现象。国家同时应该提供相应开发信息,建立信息共享平台,引导开发方向,改变开发结构,并通过税收与补贴、信贷与利率管制、土地使用规划等方面对开发商加以限制。

 

2.2 经济学认为,信息不对称降低了市场的资源配置效率

 

国家应该通过宏观调控来完善交易过程。要想提高资源配置效率必须消除房地产企业的垄断性,提供一个公平竞争的平台。增加开发企业与消费者之间的接触,让消费者能够得到真实准确的商品房信息,了解有关商品房的质量、成本、权属关系等。完善房地产开发企业资质的管理政策和法规体系,增加对开发业绩差、违法违规经营企业的清理力度,促进开发企业由数量型向质量型的转变,从而提高产业的核心竞争力。

 

2.3 鼓励房地产开发公司的集中化和联合化道路

 

完善金融法律,出台有关金融机构组织的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境,推进房地产金融业健康发展。要想消除房地产市场泡沫必须对中国房地产市场泡沫度或市场警情有极为敏锐的把握。要把消除房地产市场价格泡沫作为中国房地产市场调控的重点,利用制度创新根除或弱化房地产市场泡沫根源,并着重注意产权制度创新、土地使用及供给制度创新以及房地产金融制度创新等方面。

 

2.4 对房地产税收体制进行更深层次的改革

 

税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资,因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候,准确地估算这些支出。税制也要简单,对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否,加以归类和合并。另外,税制还要保持相对稳定,不能朝令夕改,不能随意增加,以体现税收的严肃性和权威性,当然稳定并不等于一成不变,在税制不变动的前提下,税率应随着社会经济的发展作动态调整。

 

3 房地产市场的发展趋势

 

3.1 房地产市场多元化的趋势

 

随着城市的商业住宅趋于饱和,商业地产的开发收益正在逐渐变少。很多有远见的房地产经营者把目光瞄准了其他未开发的房地产领域,比如养老地产、旅游地产、各类园区建设等,使房地产市场呈现出多元化、多样化的发展趋势。房地产市场出现的这种新的发展趋势,是房地产市场未来发展的必然趋势,对于房地产经营者来说,这既是机遇也是挑战。这说明房地产经营者已经从最开始的暴利时代开始逐渐走向理性时代,开始更多地考虑企业今后如何发展。

 

3.2 房地产市场回暖趋势

 

随着全球经济的复苏,我国的经济发展必然会恢复。经济的恢复就会刺激消费的增长,在人们投资房产的热情依旧很高的情况下,房地产回暖是必然的趋势。尤其是我国很多城市化规模增加,更多的城市务工人员、大学毕业生在城市中定居,对房屋的需求仍很旺盛,在这种状况下,房地产市场在城市的经济发展中依旧发挥着重要的作用。而且我国政府不断调控房地产市场,使房地产市场更加规范化,使人们购买房产更有保障。

 

3.3 房价出现适度下调趋势

 

在国家相关部门的政策调控下,在地区政府的管理下,各地的房地产市场未来有可能会出现适度下调房价的趋势。出现这个趋势的原因是,受到银行的压力,一些房产经营者需要尽快出售楼盘,还银行贷款。还有就是一些房产商需要进行新楼盘的建设,适当降低价格出售现有楼盘,以实现短期内资金回笼。有的房产商变相降低价格,比如提供房屋装修资金、送家电等。这些销售行为都说明,房价适度下调是未来的发展趋势。

 

3.4 房地产市场系统化的趋势

 

在单一的进行商业住宅的开发后,更多的房地产经营者也意识到企业发展遇到了瓶颈。如何使房地产企业在竞争激烈的市场中取得理想的业绩成为每一个房地产经营者考虑的问题。房地产市场系统化就是改变房地产企业单一模式的重要渠道,也是促进房地产市场实现更多功能的重要举措。也就是房地产企业在进行房产建设时,要把项目与城市特色进行结合,把城市的规划、基础设施、城市的多方面系统功能统一规划建设。

 

结束语

 

房地产在中国经济中占据极其重要的地位,通过对房地产市场发展趋势的分析,通过政府引导完善房地产市场秩序,维护广大人民群众的切身利益,努力促进房地产行业健康有序地发展,保持国民经济平稳较快的增长。

(作者:沈英丹 李泰连)

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