2019/01/17

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“土地财政”短期难改豪宅考验市场承接力
日期:15/12/17   来源:网络信息部


    2015年底,一线城市,以及楼市环境的较好,风险较低的二线城市,高价地块层出不穷,北京更是“地王”频现。对此,伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖认为:一是地方政府短期内无法摆脱土地财政模式,二是2015年快速回暖的楼市进一步激发了开发商的拿地意愿,三是为规避三四线城市的楼市风险,大型房企普遍回归一线城市,“僧多肉少”对稀缺土地资源竞争的加剧,是导致四季度全国一二线重点城市高价地频出的主要原因。

 

胡景晖表示,北京去年的住宅土地出让金收入规模约为1311亿,预计2015年肯定会超过1400亿,其它不少一线、二线城市的土地市场也非常火热,很多城市的土地收入都会创近年来的新高,这种现象背后的有比较复杂的原因。

 

首先,虽然国家在努力推动整体经济的转型,但效果需要较长期才能显现,短期内地方政府还较难摆脱土地财政的模式,由于政府公共开支较大,且需要大量财政收入进行弥补,土地收入能较为直接的解决其财政饥渴状况。因此,地方政府拥有获取较高土地出让收入的动因,从而推高了地价。

 

其次,2015年楼市整体回暖,一些城市的豪宅、高价房销售情况理想,开发商一方面回拢了部分资金,另一方面也提升了拿地信心以及对未来豪宅的销售信心,所以拥有较强的拿地冲动。此外,一线品牌房企普遍回归一线城市避险,而一线城市又大都进入城市开发建设后期,优质地块已经不多,“僧多肉少”对稀缺土地资源竞争的加剧,也进一步推高了地价。

 

2015年楼市整体交易状况不错,去库存的状况有所改善,再加上地价高企,因此许多人普遍看涨2016年的楼市交易,并对豪宅的表现有较大的期待。但在胡景晖看来,事实上很多城市在2013~2014年为了遏制房价的快速上涨,则有意对高价项目的预售证发放进行了控制,价格也进行了一定控制,而在2015年对高价项目入市的放开,使得豪宅供应,以及积蓄的豪宅需求得以集中释放,但事实上豪宅的需求量还是非常有限的。2015年大量的高价地块的供应也意味着未来将有大量豪宅项目或准豪宅项目入市,而目前市场上的主力购房人群以改善型购房需求为主,这部分购房人群需求的主要以中低价位的紧凑户型为主,这与明年将要大量入市的豪宅高价项目并不匹配。2016年高价地转化出来的高价房供应量较大,有效需求又不多,与改善型购房人群的实际需求匹配度又较低,所以2016年豪宅市场将面临较大的销售压力,存在一定的风险和和困难。

 

“长远来看,不管是从地方财政还是控制房价的角度来讲,我们还是要逐步摆脱土地财政的模式,实现经济转型、金融创新和制度创新,避免高地价推高房价,不断重复‘面粉与面包’的故事。”胡景晖说。

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